Америка создала новый гибридный вид жилья, переделав дом для одной семьи в долговую мини-тюрьму. Почти 11 миллионов таких «тюрем» сегодня украшают американский ландшафт. В Лас-Вегасе и Фениксе более половины домовладельцев живут в одной из них.
Рабы своего дома
Забудьте старинную фразу: «мой дом – моя крепость». Для 22 процентов американцев, имеющих ипотечные кредиты, это понятие являются анахронизмом давней эпохи процветания. Уровень безработицы вырос, индекс Доу упал. И на сегодняшнем жаргоне, эти владельцы «подводных» домов должны больше, чем стоят их дома.
Но подводное положение для человека является неестественным. Он должен либо вынырнуть на поверхность, либо утонуть.
Однако эти люди «застряли» под водой, оказавшихся в тюрьмах своих собственных домов. Теперь они выполняют сизифов труд: они работают, выплачивают ежемесячный долг кредитору, но видят только растущий разрыв между размером выплат и стоимостью дома. Такая ситуация весьма напоминает кадры из фильма «Клан Сопрано».
Выходов из сложившейся ситуации очень мало. Если владелец продаст дом дешевле, чем он взял в ипотеку, он обязан уплатить кредитору разницу. Кроме того, владельцу все равно придется найти и оплачивать другое место для проживания.
Владелец может отказаться от кредита и присоединиться к «стратегическим неплательщикам», которые не платят не потому, что они не могут платить, но потому, что они не хотят. Их дом был просто плохой инвестицией. Преимущество этого маневра очевидно: стратегические неплательщики экономят деньги. Иногда они даже могут арендовать сопоставимые дома. Но они рискуют получить низкий кредитный рейтинг, который не позволит им совершить покупку другого дома в ближайшие годы.
Понятно, что большинству «подводных» домовладельцев не нравится ни одно из этих решений. Вместо этого они живут в положение, которое китайцы называют «fung nu» — рабы своего дома.
Для одного владельца его страдания являются личными, но когда пострадала пятая часть ипотечных держателей, их личные страдания становится национальным бедствием. Для США эти дома являются экономическими оковами, в которых едва ковыляет рынок жилья. Они же еще больше подрывают рынок труда: людям предлагают работу в другом регионе, но они вынуждены оставаться на месте, не желая (и даже не в состоянии) оставить свой «подводный» дом. Поэтому восстановление рынка жилья будет залогом восстановления экономики в широком смысле. Вот почему необходимо срочно решить этот вопрос с «долговыми тюрьмами».
Новые решения
Во-первых, кредиторы могут признать мудрость коротких продаж, продавая недвижимость дешевле залоговой стоимости. В настоящее время банки очень неохотно разрешают короткие продажи, и только после длительных переговоров. Короткие продажи позволят выставить дом на продажу, открыв его другому покупателю и дав продавцу шанс. Кредиторы могут сами активно устанавливать цены для коротких продаж.
Во-вторых, кредиторы могут уменьшить выплаты по кредиту. Рассмотрим общий сценарий. Стоимость дома упала на 30 процентов от суммы ипотечного кредита. Владелец уже потерял свою долю в доме, фактически вернувшись на момент авансового платежа. Существует очень мало шансов на немедленный рост стоимости. Владелец не может продать свой дом. Он рассматривает отказ от выплат и урезает средства на содержание дома, что, естественно, быстро скажется на его техническом состоянии и еще снизит стоимость. Если рядом есть еще несколько «подводных» домов, цены в округе неминуемо упадут даже на ухоженные «благополучные» дома. Принятие этой новой реальности могло бы позволить кредиторам направить все платежи на погашение основного долга, а не на выплату процентов.
В-третьих, кредиторы могут изменить статус ипотечного владельца с «хозяина» на «арендатора». Часто владелец все равно уже имеет такую малую долю в доме, что, по сути, кредитор является настоящим владельцем. Но этот переход от собственности к аренде недвижимости будет освобождать жильцов от дома. Когда бывший хозяин, а ныне арендатор, будет делать ежемесячный арендный платеж, он не будет видеть в этом бесполезную трату денег. Если арендная плата для него слишком высока, арендатор просто съедет. Если арендная плата приемлема, он останется. Жилец должен иметь право принимать решение. Кредиторы могут не захотеть превратиться в помещиков, хотя они уже владеют миллионами пустых помещений. По крайней мере, арендное жилье будет генерировать какой-то доход. В данный момент Америка нуждается в арендном жилье настолько, сколько «подводных» владельцев нуждаются в спасении.
К сожалению, такое сценарий развития ипотечного кредитования вполне реален и в России. Тони Сопрано вовсе не был сострадательным, бедственное положение должников его не волновало. Но он был прагматичным. Я подозреваю, что он бы изменил бы условие этих кредитов, освободив домовладельцев из тюрьмы.
